Immobilie vom Insolvenzverwalter kaufen: der freihändige Weg

Wenn eine Immobilie in eine Insolvenz gerät, denken die meisten Kaufinteressenten sofort an das Amtsgericht und den Versteigerungstermin. Dabei gibt es einen zweiten, oft übersehenen Weg: den freihändigen Verkauf durch den Insolvenzverwalter. Wer diesen Weg kennt, verhandelt einen normalen Grundstückskaufvertrag statt eines Zuschlagsbeschlusses.

Warum der Verwalter überhaupt verkauft

Sobald ein Insolvenzverfahren eröffnet ist, gehört die Immobilie zur Insolvenzmasse. Der Verwalter hat die gesetzliche Aufgabe, das Vermögen nach dem Berichtstermin unverzüglich zu verwerten, soweit die Gläubigerversammlung nichts anderes beschließt (§ 159 InsO). Wann ein Objekt an den Markt kommt, entscheidet also der Verfahrensablauf, nicht die Laune des Verwalters.

Für die Verwertung stehen zwei Wege nebeneinander. Grundpfandgläubiger wie Banken haben ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus dem Grundstück nach Maßgabe des ZVG (§ 49 InsO). Der Verwalter kann die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung selbst betreiben, auch wenn ein Absonderungsrecht besteht (§ 165 InsO). Er kann die Immobilie aber ebenso aus freier Hand verkaufen, wenn das für die Masse und die absonderungsberechtigten Gläubiger das bessere Ergebnis verspricht.

Freihändiger Verkauf statt Versteigerungstermin

Der freihändige Verkauf ist kein Sonderverfahren, sondern ein normaler Grundstückskaufvertrag. Verkäufer ist der Insolvenzverwalter in seiner Funktion, Käufer sind Sie. Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB); ohne diese Form entsteht keine Bindung, und ein Vertrag ohne notarielle Beurkundung wird erst mit Auflassung und Eintragung in das Grundbuch wirksam (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Zusagen per E-Mail oder am Telefon begründen keinen Anspruch auf das Objekt.

Der praktische Unterschied zur Zwangsversteigerung ist erheblich. Besichtigung, Preis und Übergabemodalitäten sind Verhandlungssache; Sie prüfen das Grundbuch in Ruhe und lassen den Vertrag vom Notar entwerfen. Es gibt keine Mindestbietzeit nach § 73 Abs. 1 ZVG und keinen Zuschlagsbeschluss. Sie schließen einen Kaufvertrag ab und werden nach Auflassung und Eintragung Eigentümer.

Der Gläubigerausschuss entscheidet mit

Der freihändige Verkauf einer Immobilie ist eine Rechtshandlung von besonderer Bedeutung. Der Verwalter hat die Zustimmung des Gläubigerausschusses einzuholen (§ 160 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 1 InsO). Ist kein Gläubigerausschuss bestellt, tritt die Gläubigerversammlung an seine Stelle; ist diese beschlussunfähig, gilt die Zustimmung als erteilt, worauf bei der Einladung hinzuweisen ist (§ 160 Abs. 1 Satz 2 und 3 InsO).

Für Sie als Kaufinteressent heißt das: Der Verwalter kann Ihnen einen Preis nicht allein zusagen. Er wird das Gebot dem Ausschuss vorlegen und dort begründen müssen, warum es angenommen werden soll. Rechnen Sie damit, dass ein konkurrierendes Gebot noch bis kurz vor der Beurkundung berücksichtigt wird und dass die absonderungsberechtigten Banken einen hohen Erlös durchsetzen wollen.

Ein Vertrag, den der Verwalter ohne die erforderliche Zustimmung abschließt, bleibt gegenüber dem Käufer wirksam. Ein Verstoß gegen die §§ 160 bis 163 InsO berührt die Wirksamkeit der Handlung des Verwalters nicht (§ 164 InsO). Die Zustimmung ist eine Pflicht im Innenverhältnis zwischen Verwalter und Gläubigern; sie ist kein Hebel, mit dem Sie einen einmal beurkundeten Vertrag später wieder auflösen.

Lasten im Grundbuch: kein Automatismus

Beim Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren erlöschen die Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleiben, kraft Gesetzes (§ 52 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZVG). Beim freihändigen Kauf gibt es diesen Automatismus nicht. Eingetragene Grundpfandrechte werden nur gelöscht, wenn der Berechtigte die Aufgabe erklärt und die Löschung im Grundbuch eingetragen wird (§ 875 Abs. 1 BGB).

Die Lastenfreistellung muss deshalb im Kaufvertrag geregelt sein. In der Praxis liefert der Verwalter die Löschungsbewilligungen der Grundpfandgläubiger Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung; der Notar überwacht diesen Ablauf. Prüfen Sie im Grundbuch und im Vertrag, welche Rechte gelöscht werden und welche bestehen bleiben. Ein übersehenes Wohnungsrecht oder eine Dienstbarkeit belastet das Objekt anschließend genauso wie bei jedem anderen Kauf.

Gewährleistung, Mieter und Steuer

Beim Erwerb durch Zuschlag ist ein Anspruch auf Gewährleistung gesetzlich ausgeschlossen; § 56 Satz 3 ZVG formuliert das ausdrücklich: 'ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt'. Beim freihändigen Kauf gilt das nicht automatisch. Der Ausschluss der Sachmängelhaftung ergibt sich hier aus dem Kaufvertrag, den der Verwalter mit einem entsprechenden Abschnitt versehen wird. Auch ein vertraglicher Ausschluss hilft dem Verkäufer nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB). Prüfen Sie die konkrete Klausel, statt sich auf pauschale Aussagen zu verlassen.

Ist das Objekt vermietet, geht das Mietverhältnis auf Sie über; der Grundsatz 'Kauf bricht nicht Miete' gilt auch hier. § 57a ZVG gilt beim freihändigen Kauf nicht, die Insolvenzordnung enthält aber eine vergleichbare Regel: Veräußert der Insolvenzverwalter ein vermietetes Grundstück, kann der Erwerber das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, allerdings nur für den ersten Termin, für den die Kündigung zulässig ist (§ 111 InsO). Ob bei Wohnraum weitere Voraussetzungen hinzukommen, klären Sie mit einem Rechtsanwalt, bevor Sie mit einer Kündigung kalkulieren.

Grunderwerbsteuer fällt an. Der bundesgesetzliche Steuersatz beträgt 3,5 vom Hundert (§ 11 Abs. 1 GrEStG), die Bundesländer haben aber die Befugnis, davon abzuweichen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Der tatsächliche Satz hängt also vom Bundesland des Objekts ab; erfragen Sie ihn beim zuständigen Finanzamt oder klären ihn mit dem Notar.

Wie Sie an solche Objekte kommen

Freihändige Verkäufe aus Insolvenzen werden nicht immer breit ausgeschrieben. Wer nur die üblichen Immobilienportale beobachtet, erfährt von manchen Objekten spät. Einen Anhaltspunkt geben die öffentlichen Insolvenzbekanntmachungen. Kaufinteressenten wenden sich dann selbst an den zuständigen Insolvenzverwalter.

Bevor Sie ein Gebot abgeben, sollten Sie drei Dinge parat haben: eine belastbare Vorstellung vom Verkehrswert, eine Finanzierungszusage Ihrer Bank und die Bereitschaft, kurzfristig zum Notar zu gehen. Ein Angebot, das schnell und sicher umsetzbar ist, hat bei einem Verwalter, der unverzüglich verwerten muss (§ 159 InsO), gute Argumente.

• Grundbuchauszug und Flurkarte anfordern und mit einem Fachkundigen prüfen
• Verkehrswertgutachten aus dem Verfahren erfragen, falls vorhanden
• Finanzierung schriftlich zusagen lassen, bevor Sie ein Gebot einreichen
• Entwurf des Kaufvertrags vom eigenen Notar oder Rechtsanwalt gegenlesen lassen
• Klärung der Lastenfreistellung im Vertrag ausdrücklich verlangen

Wo dieser Artikel endet

Dieser Beitrag beschreibt den freihändigen Verkauf aus einer Insolvenz allgemein. Ob und wie die geschilderten Regeln auf ein bestimmtes Objekt anzuwenden sind, ist eine Frage des Einzelfalls und darf nur von einem Rechtsanwalt oder Notar beurteilt werden. Für die Vertragsgestaltung ist ohnehin die notarielle Beurkundung vorgeschrieben; nutzen Sie diesen Termin für Ihre offenen Fragen.

Fazit

Der freihändige Verkauf durch den Insolvenzverwalter ist der ruhigere Erwerbsweg neben der Versteigerung: normaler Kaufvertrag beim Notar, aber mit dem Gläubigerausschuss als zusätzlicher Instanz und ohne den gesetzlichen Automatismus bei Lasten und Gewährleistung. Wer den Weg gehen will, braucht rechtzeitig Kenntnis von passenden Verfahren, eine geprüfte Finanzierung und einen Blick in Grundbuch und Vertrag, bevor der Notartermin steht.

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