Bieten im Versteigerungstermin: Ablauf, Grenzen, Bindung

Der Versteigerungstermin ist keine gewöhnliche Verhandlung. Wer im Saal bietet, gibt eine bindende Erklärung ab und muss von der ersten Minute an wissen, wie hoch er gehen kann, welche Sicherheit gefordert wird und was ein Zuschlag auslöst. Dieser Text fasst zusammen, was Sie vor und im Termin praktisch beachten müssen.

Wer im Saal bieten darf

Bieten kann grundsätzlich jede voll geschäftsfähige natürliche Person und jede juristische Person. Bringen Sie einen gültigen Lichtbildausweis mit, bei einer GmbH oder UG zusätzlich einen aktuellen Handelsregisterauszug und den Nachweis der Vertretungsbefugnis. Das Gericht stellt vor der Zulassung Ihre Identität fest; ohne Ausweis werden Sie in der Regel nicht zum Bieten zugelassen.

Wollen Sie sich vertreten lassen, brauchen Sie eine öffentlich beglaubigte Vollmacht. Die Beglaubigung erfolgt durch einen Notar oder eine sonst zuständige Stelle. Eine formlose Vollmacht auf Papier reicht nicht. Auch Ehegatten können nicht ohne Weiteres füreinander bieten; wer für einen anderen ein Gebot abgibt, muss die formgerechte Vollmacht im Termin vorlegen.

Zu zweit bieten geht als Bietergemeinschaft. Alle Miterwerber müssen im Saal anwesend oder wirksam vertreten sein, sich ausweisen und vor Abgabe des Gebots erklären, in welchem Verhältnis sie erwerben, etwa hälftig als Ehegatten oder mit bestimmten Anteilen als Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Diese Erklärung muss vor Schluss der Versteigerung feststehen; nachträgliche Änderungen berücksichtigt das Gericht nicht.

Die Sicherheitsleistung vorbereiten

Eine Sicherheitsleistung wird nicht automatisch fällig. Sie ist nur zu erbringen, wenn ein Beteiligter, dessen Recht durch Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt würde, sie sofort nach Abgabe Ihres Gebots verlangt. In der Praxis rechnen Sie damit.

Die Höhe beträgt ein Zehntel des vom Vollstreckungsgericht festgesetzten Verkehrswertes. Übersteigt die Sicherheit Ihr Bargebot, wird der überschießende Betrag freigegeben. Bar dürfen Sie die Sicherheit nicht leisten.

Praktisch heißt das: Klären Sie Wochen vor dem Termin mit Ihrer Bank, welchen Weg sie zuverlässig darstellt, und legen Sie den Nachweis vorbereitet in die Sitzungsmappe. Bei der Überweisung muss der Betrag vor dem Termin auf dem Konto der Gerichtskasse gutgeschrieben sein und der Nachweis im Termin vorliegen.

• Bundesbank- oder Verrechnungsscheck eines berechtigten Kreditinstituts, frühestens drei Werktage vor dem Termin ausgestellt
• unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines solchen Kreditinstituts
• Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse mit Nachweis der Gutschrift im Termin

Das geringste Gebot und bestehenbleibende Rechte

Vor Beginn der Bietstunde verliest das Gericht das geringste Gebot. Zugelassen wird nur ein Gebot, durch das die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden. Wer darunter bietet, wird nicht zugelassen.

Entscheidend ist auch, welche Rechte nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Ein Recht am Grundstück bleibt insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist; im Übrigen erlöschen die Rechte durch den Zuschlag. Der Zuschlag macht das Objekt also nicht pauschal lastenfrei. Ein im geringsten Gebot berücksichtigtes Wohnungsrecht oder eine Dienstbarkeit gehen auf den Ersteher über und mindern den Wert des Erwerbs.

Zwei Wertgrenzen im ersten Termin

Im ersten Termin schützen zwei Wertgrenzen den Verkehrswert. Der Zuschlag ist von Amts wegen zu versagen, wenn das Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der bestehenbleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht. Diese Versagung erfolgt ohne Antrag. Sie gilt nicht, wenn das Meistgebot von einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten abgegeben wird und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Eine zweite Grenze wirkt nur auf Antrag. Bleibt das Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der bestehenbleibenden Rechte unter sieben Zehnteln des Grundstückswertes, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in dieser Höhe voraussichtlich gedeckt wäre, die Versagung des Zuschlags beantragen. Der Antrag wird abgelehnt, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, dass ihm durch die Versagung ein unverhältnismäßiger Nachteil entstünde. Antrag und Widerspruch sind bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag zu stellen.

Wird der Zuschlag wegen einer dieser Grenzen versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin. Der Zeitraum zwischen den Terminen soll, sofern der Einzelfall nichts anderes gebietet, mindestens drei Monate betragen und darf sechs Monate nicht überschreiten. Im zweiten Termin darf der Zuschlag weder wegen der Hälfte des Grundstückswertes noch wegen der sieben Zehntel versagt werden. Ob deshalb niedriger geboten wird, sagt das Gesetz nicht.

Der Ablauf der Bietstunde

Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung müssen mindestens 30 Minuten liegen. Die Versteigerung wird fortgesetzt, solange noch Gebote abgegeben werden; das letzte Gebot und den Schluss der Versteigerung verkündet das Gericht.

Ein Gebot geben Sie mündlich mit klarem Betrag ab und, wenn Sie in einer Bietergemeinschaft bieten, mit Angabe der Miterwerber und der Anteile. Wird ein höheres Gebot zugelassen und widerspricht niemand sofort, erlischt Ihr vorheriges (§ 72 Abs. 1 ZVG). Solange Ihr Gebot höchstes ist, sind Sie daran gebunden. Gegen den Zuschlagsbeschluss ist die Zuschlagsbeschwerde nach den §§ 96 ff. ZVG statthaft; die zulässigen Gründe sind gesetzlich eng gefasst. Wer im Termin bietet, muss die Erklärung deshalb ernst nehmen.

Wie hoch bieten: Strategie ohne Bauchgefühl

Die Bietgrenze legen Sie vor dem Termin fest, nicht im Saal. Sichten Sie das Verkehrswertgutachten, den Grundbuchauszug und die Versteigerungsbedingungen. Der vom Vollstreckungsgericht festgesetzte Verkehrswert ist eine gerichtliche Festsetzung für das Verfahren; er ist kein garantierter Marktpreis. Rechnen Sie zum geplanten Bargebot die Kapitalwerte bestehenbleibender Rechte, die Grunderwerbsteuer, absehbare Sanierungskosten und einen Puffer für unerkannte Mängel hinzu. Beim Erwerb durch Zuschlag gibt es keine Minderung und keinen Rücktritt wegen Sachmangels; das Ergebnis der Versteigerung ist insoweit endgültig.

Beim Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren fällt Grunderwerbsteuer an. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Der bundesgesetzliche Steuersatz beträgt 3,5 vom Hundert; die Länder haben die Befugnis, den Satz abweichend zu bestimmen. Den für den Belegenheitsort geltenden Satz erfragen Sie beim zuständigen Finanzamt. Der jeweils aktuelle Landessatz ist nicht Bestandteil dieses Artikels, weil die Länder ihre Sätze ändern können.

Das Bargebot ist vor dem Verteilungstermin durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse zu berichtigen und vom Zuschlag an zu verzinsen. Die Finanzierung muss also im Termin stehen, nicht danach. Legen Sie eine belastbare Finanzierungszusage bereit, die den Zuschlagsfall einschließt, und behandeln Sie Ihre Obergrenze als Grenze, nicht als Vorschlag.

• Verkehrswertgutachten und Grundbuchauszug prüfen
• Versteigerungsbedingungen und bestehenbleibende Rechte auswerten
• Bargebot, Kapitalwerte, Grunderwerbsteuer, Sanierung und Puffer addieren
• Finanzierungszusage der Bank für den Zuschlagsfall einholen
• Nachweis der Sicherheitsleistung vor dem Termin bereitlegen

Was ein Zuschlag auslöst

Durch den Zuschlag werden Sie Eigentümer des Grundstücks, sofern der Beschluss nicht im Beschwerdewege aufgehoben wird. Einen Kaufvertrag, eine Auflassung oder einen Notartermin gibt es nicht; das Grundbuch wird anschließend berichtigt. Der Zuschlagsbeschluss tritt an die Stelle des Kaufvertrags.

Ein Anspruch auf Gewährleistung besteht beim Erwerb durch Zuschlag nicht. Die Gefahr des zufälligen Untergangs geht mit dem Zuschlag auf Sie über, ebenso Nutzungen und Lasten. Das Risiko unerkannter Mängel liegt vollständig bei Ihnen; das sollte Ihre Bietgrenze berücksichtigen.

Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, tritt der Ersteher in das Miet- oder Pachtverhältnis ein. Sie können unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen; das Sonderkündigungsrecht ist ausgeschlossen, wenn Sie es nicht zum ersten zulässigen Termin ausüben. Aus dem Zuschlagsbeschluss findet gegen den Besitzer die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt, soweit dieser nicht durch ein vom Zuschlag nicht betroffenes Recht geschützt ist. Wer sich auf ein solches Recht berufen kann, kann gegen die Räumungsvollstreckung mit der Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO vorgehen.

Fazit

Bieten im Versteigerungstermin ist Formsache und Vorbereitung. Klären Sie Ausweis, Vollmacht und Bietergemeinschaft vorab, halten Sie Sicherheitsleistung und Finanzierung bereit und legen Sie eine harte Obergrenze fest, die Grunderwerbsteuer, bestehenbleibende Rechte und Sanierung einschließt. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Darstellung und ersetzt keine Einzelfallberatung. Für Rechtsfragen zu Vollmacht, Bietergemeinschaft oder Versteigerungsbedingungen wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt, für Finanzierungsfragen an Ihre Bank.

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