Verkehrswert, geringstes Gebot und die Wertgrenzen der Versteigerung

Wer eine Immobilie aus der Zwangsversteigerung erwerben will, stößt schnell auf drei Begriffe: Verkehrswert, geringstes Gebot und die sogenannten Wertgrenzen. Sie klingen ähnlich, meinen aber unterschiedliche Dinge, und ihre Verwechslung kostet im Termin Geld. Dieser Artikel ordnet die Begriffe und zeigt, was passiert, wenn das Meistgebot bestimmte Schwellen nicht erreicht.

Der Verkehrswert ist eine gerichtliche Festsetzung

Den Verkehrswert des Grundstücks setzt das Vollstreckungsgericht durch Beschluss fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Diese Zahl ist die Bezugsgröße für das Verfahren, nicht der garantierte Marktpreis. Sie beruht auf einem Gutachten, das oft Monate vor dem Termin erstellt wurde. Zwischen Gutachten und Termin können sich Zustand, Marktumfeld und Nachfrage verändern.

Der Beschluss über die Wertfestsetzung ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar (§ 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG); sie ist fristgebunden. Später ist das ausgeschlossen: Der Zuschlag oder seine Versagung kann nicht mit der Begründung angefochten werden, der Grundstückswert sei unrichtig festgesetzt (§ 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG). Für Sie als Kaufinteressent heißt das: Prüfen Sie das Gutachten früh und rechnen Sie den Wert selbst nach, statt sich blind auf die Zahl zu verlassen.

Das geringste Gebot ist die Zulassungsschwelle

Das geringste Gebot ist die Untergrenze, ab der ein Gebot im Termin überhaupt zugelassen wird. Zugelassen wird nur ein Gebot, durch das die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (§ 44 Abs. 1 ZVG). Wer darunter bietet, wird nicht zugelassen.

Das geringste Gebot ist kein Startpreis im umgangssprachlichen Sinn und schon gar nicht automatisch der halbe Verkehrswert. Es besteht aus zwei Teilen: dem Bargebot, also dem in Geld zu leistenden Betrag für Kosten und vorrangige Ansprüche, und dem Kapitalwert der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Zwei Objekte mit gleichem Verkehrswert können deshalb ein sehr unterschiedliches geringstes Gebot haben, je nachdem, welche Rechte in Abteilung II und III des Grundbuchs stehen.

Die 7/10-Grenze wirkt nur auf Antrag

Bleibt das Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der bestehenbleibenden Rechte unter sieben Zehnteln des Grundstückswertes, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, bei einem Gebot in dieser Höhe aber voraussichtlich gedeckt wäre, die Versagung des Zuschlags beantragen (§ 74a Abs. 1 ZVG). Diese Grenze wirkt nur auf Antrag und nur zugunsten eines nicht gedeckten Berechtigten. Von Amts wegen prüft das Gericht sie nicht.

Der Antrag wird abgelehnt, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, dass ihm durch die Versagung ein unverhältnismäßiger Nachteil entstünde. Antrag und Widerspruch sind bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag zu stellen (§ 74a Abs. 2 ZVG). Für den Bieter bedeutet das: Selbst ein solides Gebot kann in diesem Fenster noch scheitern, wenn ein nicht gedeckter nachrangiger Berechtigter den Antrag stellt und der betreibende Gläubiger nicht wirksam widerspricht, also keinen unverhältnismäßigen Nachteil glaubhaft macht.

Die Hälfte-Grenze prüft das Gericht von Amts wegen

Der Zuschlag ist zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht (§ 85a Abs. 1 ZVG). Diese Versagung erfolgt von Amts wegen und setzt keinen Antrag voraus. Umgangssprachlich hört man dazu die Bezeichnung 5/10-Grenze; das Gesetz spricht von der Hälfte des Grundstückswertes.

Die Grenze gilt nicht, wenn das Meistgebot von einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten abgegeben wurde und die Voraussetzungen des § 85a Abs. 3 ZVG vorliegen. In diesem Ausnahmefall entfällt auch die Amtsprüfung: Bietet ein Befriedigungsberechtigter selbst mit, kann der Zuschlag trotz eines Meistgebots unter der Hälfte des Grundstückswertes erteilt werden. Für außenstehende Bieter gilt das umgekehrt: Unterhalb der Hälfte bekommt ein solcher Interessent im ersten Termin regelmäßig keinen Zuschlag, unabhängig davon, ob jemand einen Antrag stellt. Wer bewusst niedrig einsteigen will, muss das im Kalkül haben.

Was im zweiten Termin gilt

Wird der Zuschlag wegen einer der beiden Wertgrenzen versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Versteigerungstermin. Der Zeitraum zwischen den Terminen soll, sofern der Einzelfall nichts anderes gebietet, mindestens drei Monate betragen und darf sechs Monate nicht übersteigen (§ 74a Abs. 3 ZVG, entsprechend über § 85a Abs. 2 Satz 1 ZVG). Im zweiten Termin darf der Zuschlag weder wegen der 7/10-Grenze noch wegen der Hälfte-Grenze versagt werden (§ 74a Abs. 4 ZVG, § 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG).

Damit fallen im zweiten Termin die beiden Schutzschwellen. Das bedeutet aber nicht, dass Objekte dort systematisch günstiger vergeben werden. Ob überhaupt niedriger geboten wird, sagt das Gesetz nicht. Der Preis hängt vom konkreten Termin ab, nicht von einer allgemeinen Regel.

Was der Zuschlag am Objekt verändert

Der Zuschlag ist kein Kaufvertrag. Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer, sofern der Beschluss nicht im Beschwerdewege rechtskräftig aufgehoben wird (§ 90 Abs. 1 ZVG). Mit dem Grundstück gehen zugleich die Gegenstände über, auf welche sich die Versteigerung erstreckt hat (§ 90 Abs. 2 ZVG). Das Grundbuch wird anschließend berichtigt, nicht neu begründet.

Wichtig ist die Wirkung auf die Rechte: Ein Recht am Grundstück bleibt insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist; im Übrigen erlöschen die Rechte durch den Zuschlag (§ 52 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZVG). Das Objekt wird also nicht pauschal lastenfrei. Rechte, die im geringsten Gebot berücksichtigt sind, etwa ein Wohnungsrecht oder eine Dienstbarkeit, gehen auf Sie über und mindern den wirtschaftlichen Wert des Erwerbs.

Für die Sachmängelhaftung gilt § 56 ZVG: Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt, die Gefahr und die Lasten gehen mit dem Zuschlag auf Sie über. Das Risiko unerkannter Mängel trägt der Ersteher vollständig.

Was Sie vor dem Termin klären sollten

Damit die Wertgrenzen für Sie nicht zur Falle werden, sollten Sie vor dem Termin drei Dinge sauber trennen. Der Verkehrswert ist die Bezugsgröße für die Grenzen. Das geringste Gebot ist die Zulassungsschwelle und enthält den Kapitalwert der bestehenbleibenden Rechte. Ihr wirtschaftlicher Aufwand ist die Summe aus Bargebot und übernommenen Rechten, nicht das Meistgebot allein.

Praktisch heißt das: Lesen Sie den Wertfestsetzungsbeschluss und das Gutachten, insbesondere die Bewertungsstichtag- und Zustandsangaben. Sehen Sie bei Gericht die Mitteilungen des Grundbuchamts und die Anmeldungen ein (§ 42 ZVG), um abzuschätzen, welche Rechte im geringsten Gebot berücksichtigt werden und mit welchem Kapitalwert. Bereiten Sie die Finanzierung so vor, dass eine Sicherheitsleistung von einem Zehntel des Verkehrswertes im Termin sofort vorliegt und das Bargebot rechtzeitig vor dem Verteilungstermin auf dem Konto der Gerichtskasse ist (§ 68 Abs. 1, § 49 Abs. 3 ZVG). Barzahlung ist bei der Sicherheitsleistung ausgeschlossen (§ 69 Abs. 1 ZVG). Zugelassen sind stattdessen Bundesbank- und Verrechnungsschecks eines berechtigten Kreditinstituts, die frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt sind, die unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines solchen Kreditinstituts sowie die rechtzeitige Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse (§ 69 Abs. 2 bis 4 ZVG). Wer diese Formen kennt, kann die Barzahlungssperre praktisch einordnen und die Sicherheitsleistung fristgerecht bereitstellen.

Für die rechtliche Bewertung eines konkreten Objekts oder eine Bieterstrategie sollten Sie einen Rechtsanwalt einbeziehen. Dieser Artikel stellt die Rechtslage allgemein dar und ersetzt keine anwaltliche Beratung.

• Verkehrswert: gerichtliche Festsetzung nach Gutachten, nicht der garantierte Marktpreis.
• Geringstes Gebot: Zulassungsschwelle, bestehend aus Bargebot und Kapitalwert bestehenbleibender Rechte.
• 7/10-Grenze: Versagung nur auf Antrag eines nicht gedeckten Berechtigten.
• Hälfte-Grenze: Versagung von Amts wegen im ersten Termin.
• Zweiter Termin: Beide Grenzen greifen dort nicht mehr, ein niedrigerer Preis ist aber nicht garantiert.

Fazit

Verkehrswert, geringstes Gebot und die beiden Wertgrenzen sind unterschiedliche Größen mit unterschiedlicher Wirkung. Der Verkehrswert ist die gerichtliche Bezugszahl, das geringste Gebot die Zulassungsschwelle, die 7/10-Grenze wirkt nur auf Antrag, die Hälfte-Grenze von Amts wegen. Wer diese Unterschiede kennt und die im geringsten Gebot enthaltenen Rechte einrechnet, bietet nicht ins Blaue. Der nächste Schritt ist die konkrete Objektprüfung anhand von Wertgutachten und Versteigerungsbedingungen.

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