Ablauf einer Zwangsversteigerung: Was im Termin wirklich passiert

Wer zum ersten Mal an einer Zwangsversteigerung teilnehmen will, kennt die Reihenfolge der Schritte meist nicht und traut sich deshalb nicht in den Saal. Dieser Beitrag beschreibt den Ablauf so, wie er im Amtsgericht tatsächlich stattfindet, und macht sichtbar, wo Sie vorbereiten müssen, damit Sie im Termin handlungsfähig sind.

Vor dem Termin: Terminsbestimmung, Verkehrswert und Akteneinsicht

Das Vollstreckungsgericht setzt den Verkehrswert des Grundstücks durch Beschluss fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen. Dieser Wert ist eine gerichtliche Festsetzung für das Verfahren, kein garantierter Marktpreis und keine Zusage zum Objektwert. Gegen den Wertfestsetzungsbeschluss ist die Beschwerde eröffnet; der spätere Zuschlag oder seine Versagung lässt sich jedoch nicht mit einem Angriff gegen die Wertfestsetzung anfechten.

Die Terminsbestimmung muss mindestens sechs Wochen vor dem Termin bekanntgemacht sein, sonst ist der Termin aufzuheben und neu zu bestimmen. Nutzen Sie diese Zeit für die Akteneinsicht beim zuständigen Amtsgericht. Verkehrswertgutachten, Grundbuchauszug und die Auskunft zu bestehenbleibenden Rechten sind die Grundlage jeder seriösen Kalkulation. Wer erst im Saal überlegt, was er bieten kann, hat die Vorbereitung übersprungen.

Bekanntmachung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen

Zu Beginn des Termins verliest die Rechtspflegerin die wesentlichen Angaben zum Grundstück und macht das geringste Gebot bekannt. Zugelassen wird nur ein Gebot, durch das die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden. Wer darunter bietet, wird nicht zugelassen.

Ebenso wichtig ist der Hinweis, welche Rechte nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Ein Recht am Grundstück bleibt insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist; im Übrigen erlöschen die Rechte durch den Zuschlag. Das bedeutet: Der Zuschlag macht das Objekt nicht pauschal lastenfrei. Ein im geringsten Gebot berücksichtigtes Wohnungsrecht oder eine Dienstbarkeit geht auf den Ersteher über und mindert den Wert des Erwerbs. Diese Angaben müssen Sie vor der Abgabe eines Gebots verstanden haben.

Die Bietstunde: mindestens 30 Minuten, dann Schluss

Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung müssen mindestens 30 Minuten liegen. Diese 30 Minuten sind die gesetzliche Mindestdauer der Bietzeit, nicht die Gesamtdauer des Termins. Solange noch Gebote abgegeben werden, wird die Versteigerung fortgesetzt; der Termin kann sich also deutlich länger hinziehen. Erst wenn kein weiteres Gebot mehr kommt, verkündet das Gericht das letzte Gebot und den Schluss der Versteigerung.

Für Ihr Gebot brauchen Sie einen gültigen Lichtbildausweis. Bieten Sie für eine andere Person oder eine Gesellschaft, benötigen Sie eine geeignete Vollmacht in der vom Gericht geforderten Form. In der Praxis verlangen die Vollstreckungsgerichte bei der Bietvertretung regelmäßig eine öffentlich beglaubigte Vollmacht, die also von einem Notar beglaubigt sein muss. Eine einfache privatschriftliche Vollmacht reicht in aller Regel nicht aus. Klären Sie diese Formalien vorher, nicht in der laufenden Bietstunde.

Sicherheitsleistung: nur auf Verlangen, aber sofort

Eine Sicherheitsleistung wird nicht automatisch fällig. Sie wird nur dann verlangt, wenn ein Beteiligter, dessen Recht durch Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt würde, sie fordert, und dieses Verlangen muss sofort nach Abgabe des Gebots kommen. Die Sicherheit beträgt ein Zehntel des Verkehrswertes; ein überschießender Betrag wird freigegeben.

Barzahlung ist als Sicherheitsleistung ausgeschlossen. Zulässig sind insbesondere Bundesbank- und Verrechnungsschecks eines berechtigten Kreditinstituts, die frühestens drei Werktage vor dem Termin ausgestellt sind, eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines solchen Kreditinstituts sowie die Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse, wenn der Betrag vor dem Termin gutgeschrieben und der Nachweis im Termin verfügbar ist. Wer die Sicherheit im entscheidenden Moment nicht stellen kann, verliert sein Gebot.

• Bundesbank- oder Verrechnungsscheck eines berechtigten Kreditinstituts, frühestens drei Werktage vor dem Termin ausgestellt
• Unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines solchen Kreditinstituts
• Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse mit Gutschrift vor dem Termin und Nachweis im Termin

Wertgrenzen im ersten Termin: Hälfte und sieben Zehntel

Nach der Bietstunde prüft das Gericht die Wertgrenzen. Bleibt das Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der bestehenbleibenden Rechte unter der Hälfte des Grundstückswertes, ist der Zuschlag zu versagen. Diese Versagung erfolgt von Amts wegen und setzt keinen Antrag voraus. Eine Ausnahme greift, wenn das Meistgebot von einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten abgegeben wurde und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Liegt das Meistgebot unter sieben Zehnteln des Grundstückswertes, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch bei einem Gebot in dieser Höhe voraussichtlich gedeckt wäre, die Versagung des Zuschlags beantragen. Anders als die Hälfte-Grenze wirkt die 7/10-Grenze nur auf Antrag und nur zugunsten eines nicht gedeckten Berechtigten. Der Antrag wird abgelehnt, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und einen unverhältnismäßigen Nachteil nachweist. Antrag und Widerspruch sind bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag zu stellen.

Wird der Zuschlag wegen einer dieser Wertgrenzen versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin. Der Zeitraum zwischen den Terminen soll mindestens drei Monate betragen und darf sechs Monate nicht übersteigen. Im neuen Termin darf der Zuschlag weder wegen der 7/10-Grenze noch wegen der Hälfte-Grenze versagt werden. Ob dort tatsächlich niedriger geboten wird, sagt das Gesetz nicht.

Zuschlag und Eigentumserwerb

Der Zuschlag wird durch Beschluss erteilt. Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern der Beschluss nicht im Beschwerdewege rechtskräftig aufgehoben wird; zugleich erwirbt er die Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt hat. Es gibt hier keinen Kaufvertrag, keine Auflassung und keine rechtsbegründende Grundbucheintragung. Das Grundbuch wird anschließend nur berichtigt. Ein Notartermin ist für den Eigentumserwerb im Zwangsversteigerungsverfahren nicht erforderlich.

Mit dem Zuschlag geht die Gefahr des zufälligen Untergangs auf den Ersteher über, ihm gebühren die Nutzungen und er trägt die Lasten. Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt. Es gibt also keine Mängelhaftung, keine Minderung und keinen Rücktritt wegen eines Sachmangels. Das Risiko unerkannter Mängel liegt vollständig beim Ersteher. Für die Grunderwerbsteuer gilt: Auch das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren unterliegt der Grunderwerbsteuer; Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der bestehenbleibenden Rechte. Der bundesgesetzliche Steuersatz beträgt 3,5 vom Hundert. Die Länder haben jedoch die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes, weshalb der tatsächlich anzuwendende Satz vom Bundesland abhängt; fragen Sie den aktuellen Satz beim zuständigen Finanzamt ab oder klären Sie ihn mit Ihrem Steuerberater, der zugleich zu den steuerlichen Folgen des Erwerbs beraten kann.

Nach dem Zuschlag: Kaufpreis, Miete, Räumung

Das Bargebot ist vor dem Verteilungstermin zu berichtigen und vom Zuschlag an zu verzinsen. Die Zahlung erfolgt so rechtzeitig durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse, dass der Betrag vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis im Termin vorliegt. Die Finanzierung muss also vor dem Termin stehen, nicht erst danach.

Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, geht das Verhältnis auf den Ersteher über. Er ist berechtigt, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen; dieses Sonderkündigungsrecht muss für den ersten Termin ausgeübt werden, für den es zulässig ist, sonst erlischt es. Aus dem Zuschlagsbeschluss selbst findet gegen den Besitzer die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt. Die Vollstreckung unterbleibt jedoch, soweit der Besitzer durch ein vom Zuschlag nicht betroffenes Recht geschützt ist, etwa durch ein bestehenbleibendes Mietverhältnis; dagegen kann er sich mit der Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO wehren.

Fazit

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung ist streng formalisiert: Terminsbestimmung, Verlesung des geringsten Gebots und der bestehenbleibenden Rechte, mindestens 30 Minuten Bietstunde, Prüfung der Wertgrenzen, Zuschlag durch Beschluss und Berichtigung des Bargebots vor dem Verteilungstermin. Wer diese Reihenfolge kennt, die Akte vorher gelesen und die Finanzierung geklärt hat, tritt vorbereitet an. Für die rechtliche Bewertung Ihres Vorhabens ist Rechtsanwalt oder Notar zuständig; dieser Beitrag ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

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